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ZAKER房产 03-29

合景臻颐府来了!吹风 15 万 + 天河地王能一路笑到底吗?

上月,合景奥体北项目曝光了户型面积,目前该项目已动工,预计今年入市,案名—合景·臻颐府,这让想在牛奶厂板块内购买楼盘的客户也纷纷躁动了起来。

2020 年年初,牛奶厂成交均价为 5.1 万元 /㎡,11 月地王诞生,到了年底,牛奶厂最高成交均价已经去到 8 万元 /㎡,大半年的时间涨了几乎一倍,涨幅是整个天河板块最高的。

合景 · 臻颐府坐落于天河区奥体公园北侧,用地面积 50379㎡,计容建面 94530㎡,净容积率 2.0,建筑密度 30%,绿化率 35%。

从规划图可看出,该项目的户型面积段在 180-350㎡之间,分别为 180㎡、220㎡、260㎡、350㎡大平层,拟建 17 栋低密度小高层住宅,配备一所 6 班幼儿园、政务服务中心、派出所等其他配套设施。

地王需要地铁嘛?

了解牛奶厂板块的人应该知道,距离牛奶厂板块最近的地铁站是 4 号线的黄村站,但直线距离超过 2 公里,如果是依赖地铁出勤的业主,要经公交车接驳,耗时耗力,因此出勤只能选择自驾是最佳方案。

说到要不要配上地铁,牛奶厂的业主各有各的想法,部分认为板块附近没有地铁,反而提升了楼盘的逼格,正所谓 " 地铁是平民的出行方式,现在的中高产阶级人群谁家里还没个车 ~" 当然,也有部分业主觉得没地铁交通方面确实稍有逊色。

名校配置九年都安排妥妥的

但好在它是妥妥的学区房,近年来体育东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学、执信中学天河校区都纷纷落户牛奶厂板块,不得不说有学位刚需的业主对该板块的教育配套无法挑毛病。

如果对交通跟配套要求不高的人,凭着教育资源跟这里的环境,入手是毫无问题的。

环境毋庸置疑得好

合景 · 臻颐府南邻奥体东山体公园,环境优美,生态景观资源丰富,加上牛奶厂作为广州三旧改造项目,曾经的养牛基地,整个环境非常原生态,可谓 " 群山环绕,花草常青 "。

再者,该地块西侧紧邻半山溪谷、合生帝景山庄等低容积率豪宅社区,旁边还有龙湖天宸原著、华润天合、招商雍华府等住宅项目。板块内高端盘集中,居住氛围是非常不错的。

盘处优质地段和城市核芯的合景 · 臻颐府,目前吹风价为 15 万 +,小编留意到参观项目展示区要验资 1000 万。

地王带动了房价 后续还能否乘风破浪?

出身地王的合景 · 臻颐府,对该板块的整体房价产生影响已是既定事实。" 地王 " 之所以能够推涨周边房价,在于楼市整体向上的趋势、" 比价效应 "、以及因为规划的实施使得地段价值提升等多个因素共同造成。" 地王 " 产生的背后,是地段价值的不断提升。开发商之所以敢不断加价,也是基于对该地块所处区域地段价值的高度认可。

总之,合景 · 臻颐府的入市,对周边楼盘来说,无疑是一大喜事。

值得担忧的是,虽然 " 地王 " 推涨周边楼盘,但由于自身楼面价高,往往对售价跟盈亏都有一定的影响。据知情人估计,该项目的盈亏平衡点可能已经突破 10 万 /㎡。简单来说,若楼盘价格虚高,相信大部分人会望而却步,转投它盘怀抱;若价格低了,又会导致开发商亏损,实为两难局面。

另外严查首付,政策等风向都在发生微妙的变化,这似乎也是每次地王出现后必然的结果。

合景 · 臻颐府是否能乘风破浪,带动周边楼价的同时,自己也有个圆满结局,我们不得而知,只能拭目以待。

出品 /ZAKER 房产

文 / 小红

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